El aumento del salario mínimo decretado por el Gobierno Nacional tiene un impacto significativo sobre el valor de la vivienda de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP), a la que acceden principalmente hogares pobres y vulnerables. Este incremento produce que el cierre financiero necesario para adquirir una vivienda se vuelva inviable para miles de familias de bajos ingresos.
Efecto sobre el valor de la vivienda y cierre financiero
Como se observa en la tabla 1, en un solo año el valor para la vivienda VIS en aglomeraciones urbanas incrementa en $49 millones y en el caso de la vivienda de interés prioritario, el aumento es de $29 millones; el mayor incremento registrado desde que se estableció el esquema actual de acceso a vivienda social. Incluso, la vivienda VIS rural supera por primera vez el umbral de los $300 millones.
Tabla 1. Valor de la Vivienda de interés Prioritario y Social para 2025 y 2026
Fuente: Cálculos Asocajas con base en la normatividad vigente
Si bien el Sistema de Compensación Familiar otorga subsidios de vivienda a sus afiliados (que se ajustan con el salario mínimo), estos subsidios representan solo una fracción del valor total de la vivienda y deben complementarse con ahorro del hogar y crédito hipotecario. Estas dos variables no dependen del salario mínimo, sino de la capacidad real de ahorro y endeudamiento de cada familia.
De hecho, entre 2010 y 2026, la brecha entre el valor del subsidio y el valor de una vivienda VIS en aglomeraciones urbanas pasa de $62 millones a $210 millones. Solo entre 2025 y 2026, esta brecha aumenta $40 millones, mientras que la capacidad de endeudamiento de un hogar que devenga un salario mínimo crece apenas $12 millones. En la práctica, el cierre financiero se aleja $28 millones adicionales frente a 2025, haciendo cada vez más difícil concretar la compra de vivienda.
Gráfica 1. Incrementos valor Vivienda de Interés Social
Fuente: Cálculos Asocajas con base en la normatividad vigente
Efecto sobre la indexación del subsidio
De igual forma, en el momento en el que el hogar solicita el subsidio de vivienda, este se asigna con el valor del salario mínimo del año de solicitud, y la tasa de indexación de los subsidios asignados por Caja de Compensación Familiar es menor al 30%, es decir, que el 70% restante del subsidio no tiene una actualización del valor, y al tener en cuenta que el tiempo medio de entrega de un proyecto de vivienda nueva es de 36 meses y que la vivienda está siendo vendida en salarios mínimos del año de entrega y no del año de compra, el hogar además de compensar el incremento salarial, tendrá que asumir la pérdida del valor del dinero al no poder indexar el subsidio.
Por ejemplo, un hogar que compró su vivienda en 2024 y se le asignó el subsidio ese mismo año por 30 smlmv o $39 millones de 2024, y se le entrega la vivienda en 2026, debe sacar de su presupuesto $13.5 millones adicionales, solo para indexar el subsidio a pesos de 2026. Esta dinámica lleva a que los vencimientos y renuncias al subsidio de vivienda se disparen, afectando la calidad de vida de miles de hogares y la viabilidad de muchos proyectos de construcción que contribuyen al crecimiento económico regional y nacional, y a la disminución del desempleo.
Aunque el incremento del salario mínimo puede beneficiar a algunos trabajadores incrementando su poder adquisitivo, el mecanismo de indexación hace que, en el caso de la compra de vivienda, el aumento excesivo de este referente aleje las oportunidades de miles de hogares pobres y vulnerables afiliados al Sistema de Compensación Familiar de tener una vivienda propia, deteriorando uno de los principales vehículos de movilidad social.